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原標題：搞錢！房企開年美元融資環比暴漲475% 今年海內外到期債務接近萬億

中原地產研究中心統計數據顯示，1月開年，房企美元融資計劃已經接近200億美元，實際完成美元融資高達143.5億美元，相比12月的25億美元暴漲475%，而且大部分美元融資的成本都刷新企業歷史最低紀錄。2020年全年美元融資只有602億美元，2021年1月份美元融資額度刷新歷史單月紀錄。平均利率只有6.8%左右，遠低於去年四季度的8%，部分房企大量發行利率只有5-6%的美元債。境外融資井噴，境內發債數據也處於高位，單月債券融資794億。2020年全年，房企發行債券數量840隻，融資規模高達7115.89億，相比2019年全年的737隻，融資規模5694.29億，暴漲了25%，也刷新了歷史最高紀錄。

融資成本分化嚴重

中原地產首席分析師張大偉接受21世紀經濟報導記者採訪時分析認為：當下房企融資井噴，境外融資爆發，主要原因是房企未雨綢繆，加大融資避免可能的政策風險。另外整體政策看，不論是三條紅線還是其他政策，目前還未落地，企業抓緊窗口期，加大融資，融資成本也非常低，有利於企業置換過去的高額度融資。

張大偉表示，整體看，境內房地產銷售有所緩和，大部分企業銷售增加，但房企最近依然在增加一切融資手段。盡量大額度融資。

不過，當下來看，市場分化，企業融資成本分化嚴重，部分企業融資成本低於6%，而也有企業融資成本超過13%，整體看，房地產行業資金緊張，房企抓緊窗口期。

1月25日晚間，國瑞置業披露，已發行3.24億美元的新票據，用於替換尚未到期的票據，值得注意的是，這筆票據年利率高達14.25%，創下年內內房企美元發債成本紀錄。 此外，一月份方圓地產發行3.4億美元票據，息票率達到13.60%。

與此同時大型房企的融資成本則一降再降。越秀地產1月中旬宣布，公司間接全資附屬公司卓裕控股有限公司（發行人）於2021年1月12日成功發行6億美元5年期和1.5億美元10年期公司美元債券，5年期債券票息為2.80%，10年期債券票息為3.80%，兩期獲4.61倍超額認購。

克而瑞研究中心的數據顯示，TOP10房企利率3.78%最低，TOP100+房企則為11.42%，融資成本較高。另一方面，龍頭房企獲得更長的發債年限和更低的發債利率，如世茂發行了10年期的8.72億美元境外債，利率為3.45%；碧桂園發行兩筆年限都在5年以上的境外債。而排名靠後的中小房企，融資利率最高有達到15%，且發債年限小於2年的房企基本為排名50后的房企。

借新還舊發債主要動因

借新還舊成為房企發債的主要動機。1月21日，融創中國公告，發行2024 年到期的6 億美元5.95%優先票據及2026年到期的5億美元6.50%優先票據，發行票據所得款項擬用於償還本集團未來一年內需償還的中長期境外債務。融創中國同時公告，提前全部贖回於2022年到期的7.875%優先票據。

根據聯合資信統計， 從信用債集中償付壓力來看，2021年房企境內到期及回售債券合計6162.91億元，其中回售金額2403.69億元，1月份及3月份集中償付壓力較大。境內債到期及回售規模較大的房企主要有富力地產、華夏幸福、金地集團、重慶龍湖、融創房地產、保利發展、中海企發、恆大地產等，上述房企2021年到期及回售境內債規模均在150億元以上。 海外債方面，2021年內房企業海外債券到期規模摺合人民幣約3320億元，其中4月份集中償付壓力較大。海外債到期規模較大的房企主要有佳兆業、富力地產、恆大集團、華夏幸福、正榮地產、綠地控股、新城控股等，上述房企2021年到期海外債摺合人民幣規模均在百億以上。童裝境內外加總，今年房企有將近萬億債券到期。

除關注債券到期規模較大的民營房企以外，中小型房企在行業下行趨勢中的信用風險也值得關注。隨著房企生存的二八定律越發明顯（即20%的房企掌握著80%的資源），中小型房企的融資渠道相對有限、融資成本較高。此外，中小型房企的優質項目儲備和持有型物業規模較小，一旦面臨流動性壓力，通過處置資產補充現金流的騰挪空間較小，經營韌性相對不足。

（作者：葉麥穗 編輯：曾芳）